Aggiornata al 18 agosto 2026. Ogni regola porta il link alla legge. Dove la materia è incerta, lo scriviamo.
Affittare casa a chi ci vive tutto l’anno non è una cosa sola. Le strade principali sono due. Cambiano tre cose: per quanti anni la casa resta impegnata, chi decide il prezzo, quante tasse paghi.
Questa guida ti serve a capire in quale delle due ti trovi. Non serve a venderti niente: NORA si occupa di affitti brevi turistici, non di contratti residenziali.
Questa è la parte che sorprende quasi tutti.
Con il canone libero il contratto dura quattro anni. Alla scadenza non torna libero da solo. Si rinnova per altri quattro anni.
Puoi opporti solo per motivi che la legge elenca uno per uno. Devi comunicarlo sei mesi prima. Devi anche scrivere quale motivo stai usando: se non lo scrivi, la disdetta è nulla.
Alla seconda scadenza, dopo otto anni, puoi disdire senza dare spiegazioni. Sempre con sei mesi di preavviso.
Con il canone concordato il primo periodo è di tre anni, poi si aggiungono due anni.
Fonte: legge 431/1998, articolo 2 e articolo 3.
Con il canone libero il prezzo lo scrivi tu. Il mercato ti dirà se è giusto.
Con il canone concordato no. Il prezzo deve stare fra un minimo e un massimo. Li chiamano fasce: sono il prezzo più basso e quello più alto che puoi chiedere.
Quei limiti stanno in un documento che si chiama accordo territoriale. Non lo scrive il Comune. Lo firmano, comune per comune, le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Il Comune convoca il tavolo e riceve il documento.
Queste sono le caratteristiche che spostano il prezzo dentro la fascia:
Un esempio vicino. L’accordo di Cagliari è stato sottoscritto il 26 marzo 2026 e dura tre anni. Vale nel territorio del Comune, compresa Pirri. Lo hanno firmato quattro sigle in rappresentanza dei proprietari e tre degli inquilini. Sostituisce quello precedente, che resta valido per i contratti già in corso.
L’accordo stesso, all’ultimo articolo, dice dove va a finire: viene depositato in Comune, alla Segreteria Generale. È lì che si va a leggerlo, con i suoi allegati: la mappa delle zone, la tabella delle fasce dei canoni e il modulo dell’attestazione.
Fonte: Comune di Cagliari, con il testo firmato dell’accordo.
Se nel tuo comune non c’è nessun accordo, il contratto concordato si può fare lo stesso. Si prendono i valori del comune più vicino che un accordo ce l’ha e ha più o meno gli stessi abitanti. Può essere anche di un’altra provincia.
Fonte: decreto ministeriale 16 gennaio 2017, articolo 1.
Sull’affitto puoi scegliere una tassa unica. Si chiama cedolare secca: è una percentuale sul canone che sostituisce più imposte, cioè IRPEF, addizionali, registro e bollo.
Non è automatica: la devi scegliere. E comporta due cose. Devi avvisare l’inquilino. E rinunci ad aumentare il canone con l’inflazione per tutta la durata.
La cedolare vale se sei un privato. Vuol dire che affitti una casa tua e non lo fai come impresa o come professione.
Se non scegli la cedolare, l’affitto va in dichiarazione dei redditi insieme a tutto il resto che incassi. E paghi anche due tasse sul contratto: il registro e il bollo.
Fonte: decreto legislativo 23/2011, articolo 3 e scheda dell’Agenzia delle Entrate.
Sono due domande diverse. Molti le mescolano, e sbagliano.
Quale accordo territoriale stabilisce il minimo e il massimo per la mia casa?
Il mio comune consente la cedolare al 10%?
La legge ammette il 10% per le abitazioni che stanno in comuni indicati da precise norme. Fra questi ci sono i comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
Nell’elenco CIPE del 2003 risultano quattordici comuni sardi:
Questo elenco non esaurisce tutti i casi possibili. La legge prevede anche altre situazioni territoriali, per esempio alcuni comuni colpiti da calamità. Per la tua casa la verifica va fatta sul caso concreto, prima di firmare.
Fonti: decreto legislativo 23/2011, articolo 3 comma 2; per i comuni colpiti da calamità decreto legge 47/2014, articolo 9 comma 2-bis; risoluzione 31/E del 2018 per l’attestazione.
È la paura più comune. Vediamola in ordine, passo per passo.
Fonti: legge 392/1978, articolo 5 e articolo 55; articolo 26 del TUIR e decreto legge 41/2021, articolo 6-septies.
Chi affitta a canone concordato paga meno IMU: l’imposta calcolata con l’aliquota del suo Comune è ridotta al 75%. Serve un contratto conforme all’accordo e vanno rispettati gli adempimenti eventualmente richiesti dal Comune.
Fonti: legge 160/2019, articolo 1 comma 760 · riparazioni: articoli 1576 e 1609 del codice civile · registrazione: legge 431/1998, articolo 13 · APE: decreto legislativo 192/2005, articolo 6 e articolo 15 · deposito: legge 392/1978, articolo 11.
| Contratto | Durata | Quando si usa |
|---|---|---|
| Transitorio | da 1 a 18 mesi, non si rinnova | serve un motivo temporaneo, da documentare |
| Per studenti | da 6 a 36 mesi | nei comuni con università o sedi distaccate, e in quelli vicini compresi nell’accordo |
Nei comuni con più di diecimila abitanti anche il canone del transitorio deve stare dentro le fasce.
Fonte: legge 431/1998, articolo 5 e decreto ministeriale 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3.
Esiste uno strumento pubblico e gratuito dell’Agenzia delle Entrate. Si chiama banca dati delle quotazioni immobiliari.
Ti dice, per zona e per tipo di casa, fra quale minimo e quale massimo si affitta al metro quadro. È un intervallo orientativo, non il prezzo esatto della tua casa.
Non è un numero buttato lì da un portale. Nel 2024, fra le schede raccolte sugli affitti, circa l’85% veniva da contratti di locazione, il 10% da offerte e il resto da altre fonti.
La banca dati copre i comuni che risultano al catasto nel semestre che stai guardando. Alcune zone però escono vuote: l’Agenzia le chiama non valorizzate. Vuol dire che lì si affitta troppo poco per farci una media.
Fonti: pagina ufficiale delle quotazioni immobiliari e servizio di consultazione; Manuale OMI 2025, pagina 28, per la provenienza delle schede. Le percentuali con cui cantine, balconi e giardini entrano nel conto della superficie stanno nell’allegato 3 del Manuale, pagina 24. L’Agenzia avverte che queste quotazioni non sostituiscono la valutazione del singolo immobile: descrivono la casa ordinaria di quella zona.
Prendi meno di affitto ma paghi meno tasse: il conto va fatto sui due numeri insieme.
Nei comuni dove spetta lo sconto, l’Agenzia delle Entrate ha misurato i canoni dei contratti del 2025. Gli affitti a canone libero di lunga durata sono stati in media 102,4 euro al metro quadro all’anno. Quelli a canone concordato 84,0 euro.
Su una casa di 100 metri quadri fanno 10.240 euro contro 8.400. Tolta la tassa, restano circa 8.090 euro con il canone libero e circa 7.560 con il concordato.
Il minor canone quindi è quasi compensato dallo sconto fiscale, ma non del tutto.
Attenzione però: sono medie di tutta Italia. L’Agenzia stessa avverte che valgono solo come indicazione. Da un anno all’altro cambiano le case che entrano nel conto. E in una singola città il canone concordato può venire perfino più alto di quello libero. Il conto quindi va rifatto sui numeri del tuo comune e del tuo accordo. E va contato anche lo sconto sull’IMU.
Fonte: Rapporto Immobiliare 2026 dell’Agenzia delle Entrate, tabella 49 a pagina 71, dati 2025 sui comuni ad alta tensione abitativa; l’avvertenza sulla valenza indicativa dei canoni al metro quadro è della nota 28, a pagina 68.
Sono le stesse dell’inizio. Ora sai perché contano.
NORA gestisce locazioni turistiche, non contratti residenziali. Se vuoi confrontare le due strade sulla tua casa, possiamo preparare una valutazione.
Confronta residenziale e affitto breve
Le regole citate sono quelle in vigore alla data di aggiornamento. La materia fiscale cambia spesso: prima di firmare, verifica la situazione aggiornata del tuo caso.