Aggiornato il 18/08/2026. Scritta da NORA Property Care, che misura le case comparabili prima di dare un numero: chi siamo.
Quando qualcuno ti dice quanto rende una casa «in quella zona», quasi sempre ti sta dando una media. È il numero più facile da calcolare e il più facile da fraintendere.
La media somma tutto e divide per quante case sono. La mediana è il valore che sta esattamente a metà: tante case sopra, tante sotto. Quando la distribuzione è storta, e nelle zone turistiche lo è quasi sempre, le due cose si allontanano moltissimo.
Un esempio misurato, non inventato. In una zona del sud Sardegna, nell'agosto 2026, la media dichiarata era 17.737 € di ricavo annuo per immobile, la mediana era circa 7.000 €. Non c'è nessun errore: in quel parco convivono qualche villa da migliaia di euro a notte e centinaia di appartamenti ordinari. Le prime alzano la media di due volte e mezzo. La media descrive un immobile che nella zona non esiste.
Tre, e insieme.
Con questi tre numeri sai due cose che la media non ti dice mai: dove stai adesso e quanto spazio c'è davvero sopra di te.
No, e la differenza non è dove ci si aspetta. Sempre nell'agosto 2026, nel sud Sardegna:
| Zona | Mediana | Quarto alto | Case sopra i 20.000 € | Che specie di mercato |
|---|---|---|---|---|
| Cagliari | 12.000 € | 23.000 € | circa una su quattro | appartamento |
| Capoterra | 7.000 € | 15.000 € | circa una su otto | appartamento |
| Pula | 11.000 € | 22.000 € | circa una su quattro | misto |
| Chia | 13.000 € | 26.000 € | circa una su tre | villa |
| Torre delle Stelle | 13.000 € | 31.000 € | circa una su tre | villa |
🔑 E qui c'è la cosa che quasi nessuno dice: esistono due specie di mercato, e vanno lette con occhi diversi. Ci sono mercati di villa, dove il ricavo alto è trainato da poche case da 500 a più di 8.000 € a notte, e mercati di appartamento, dove si sale tenendo il calendario aperto. Per un bilocale ordinario un mercato di villa non è affatto migliore: la mediana lo dimostra. Prima di guardare il ricavo di una zona conviene guardare di che specie è la zona.
Non con la media di zona, e nemmeno con la casa del vicino presa da sola. Si guardano le case davvero comparabili alla tua per formato, posizione e capienza, si misura cosa hanno fatto in dodici mesi, e si confronta la tua con quelle. È un lavoro di poche ore, e cambia completamente la conversazione: invece di «la zona fa 17.000» si arriva a «case come la tua, a quattrocento metri da te, hanno fatto questo, e tu questo».
Natura del dato: misurato da NORA su dodici mercati del sud Sardegna, agosto 2026. Le quote di case sopra i 20.000 € vanno lette come ordini di grandezza.
«È una media o una mediana? E su quante case?» Chi ha fatto il lavoro risponde in due secondi. Chi non l'ha fatto cambia argomento.
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