Guida · prezzo

Il prezzo cambia col numero di persone. Quasi nessuno sa di quanto.

Q: Perché non basta guardare la tariffa media?

Perché la tariffa media è il realizzato, non il listino. Le banche dati di mercato calcolano ricavi diviso notti vendute: non conoscono il prezzo che esponi e non vedono il supplemento. Su un caso reale la tariffa media risultava 203 € mentre il prezzo vero a pieno carico era 936: un fattore quattro e mezzo invisibile a qualsiasi banca dati.

Aggiornato il 18/08/2026. Scritta da NORA Property Care, che misura le case comparabili prima di dare un numero: chi siamo.

È una delle poche impostazioni che un proprietario mette una volta e non guarda mai più. E può essere la ragione per cui una casa da sette posti riceve solo richieste da due persone, oppure nessuna.

Come funziona il prezzo per ospite su Airbnb?

Non esiste un «numero minimo di ospiti», anche se molti lo cercano. Esistono tre cose diverse:

Il prezzo base della notte.
La soglia di ospiti inclusi, cioè fino a quante persone quel prezzo non cambia.
Il supplemento oltre la soglia, che si aggiunge per ogni persona in più, per ogni notte.

Se la soglia è fissata a una persona, il supplemento scatta dal secondo ospite. Su una casa da sette posti significa che il prezzo esposto e il prezzo reale sono due numeri lontanissimi, e chi cerca per una famiglia vede solo il secondo.

Quanto vale il supplemento nel mercato vero?

Poco, molto meno di quanto la gente immagina. Su un mercato costiero del sud Sardegna, misurato interrogando il motore di prenotazione casa per casa, a una persona e a pieno carico: su sette case comparabili, sei applicavano un prezzo piatto, cioè nessun supplemento, e la settima applicava circa 5,90 € a notte per ospite in più.

È il metro con cui giudicare la propria impostazione. Un supplemento di venti volte quella cifra non è una scelta commerciale: è un cartello di divieto d'accesso per il pubblico a cui la casa è fatta.

E in città funziona allo stesso modo?

No, ed è il risultato più utile della misura. Confrontando città e costa con lo stesso metodo, su oltre quattrocento annunci, cambia quanti lo applicano e soprattutto quanto pesa:

In città la prenotazione tipica è di due persone e i soggiorni sono corti. La soglia è quasi sempre tarata su due, quindi il supplemento non tocca il prezzo che vede la coppia: c'è, ma quasi non si sente.
Sulla costa la prenotazione tipica è di quattro o più persone e i soggiorni sono lunghi. Lì lo stesso supplemento è un rincaro vero, moltiplicato per le persone e per le notti.

🔑 La regola che ne esce non è «mettilo» o «toglilo», è un'altra: la soglia si tara sulla taglia della prenotazione tipica di quel mercato, non sulla capienza della casa. Se nel tuo mercato si prenota in quattro, la soglia a due la paga ogni singolo ospite di ogni singola prenotazione.

Perché non basta guardare la tariffa media?

Perché la tariffa media è il realizzato, non il listino. Le banche dati di mercato calcolano ricavi diviso notti vendute: non conoscono il prezzo che esponi e non vedono il supplemento. Su un caso reale la tariffa media risultava 203 € mentre il prezzo vero a pieno carico era 936: un fattore quattro e mezzo invisibile a qualsiasi banca dati.

È il motivo per cui una casa può sembrare in linea col mercato e non ricevere richieste: il numero che la descrive e il numero che vede chi cerca sono due cose diverse.

Cosa guardare, in pratica

Il tuo prezzo reale a pieno carico, non la tariffa media.
La taglia tipica delle prenotazioni del tuo mercato, non la capienza della tua casa.
La soglia di ospiti inclusi, che va alzata fino alla capienza che vuoi davvero servire: un minimo di ospiti non esiste.
Il supplemento nella scala del mercato, non venti volte sopra.

Natura del dato: misurato da NORA nel sud Sardegna fra luglio e agosto 2026. Il confronto fra città e costa è su oltre quattrocento annunci letti uno per uno.

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