Scritta il 30/10/2026 da NORA Property Care, che misura le case comparabili prima di dare un numero: chi siamo.
Il 28 ottobre 2026 il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio per il 2027, una manovra da circa 26 miliardi di euro. Fra le misure sulla casa ce n'è una che riguarda da vicino chi ha un immobile da mettere a reddito: la cedolare secca sugli affitti a canone concordato scende dal 10% al 5%, e all'1% quando l'inquilino ha fino a 35 anni.
Lo scopo con cui è stata presentata è la residenzialità: rendere l'affitto a canone calmierato più conveniente di una casa tenuta chiusa, abbassare i canoni e rendere possibile a un giovane andare a vivere da solo. Su quel canone l'imposta all'1% somiglia più a una commissione che a un'imposta.
Natura del dato: annunciato nella conferenza stampa del Consiglio dei ministri del 28 ottobre 2026 e ripreso da più resoconti di stampa concordanti, che sono elencati in fondo alla pagina. ⚠️ Non è una legge, ed è una differenza sostanziale: è un disegno di legge, il testo non è ancora depositato in Parlamento, e nessun articolo si può ancora leggere.
Il disegno di legge interviene sulla cedolare secca, cioè l'imposta sostitutiva che un proprietario può scegliere al posto della tassazione ordinaria sul canone. Oggi le aliquote sono il 21% per la locazione abitativa ordinaria e il 10% per il canone concordato. Il testo le muove così:
✅ Secondo le indicazioni disponibili non sono previsti limiti di reddito per l'inquilino, e la decorrenza indicata è il 2027.
Sono i punti su cui un proprietario non può ancora decidere, e vale la pena nominarli invece di darli per risolti:
1. I contratti già in corso. Non è precisato se l'aliquota nuova valga anche per i contratti firmati prima, o solo per i nuovi.
2. I transitori e i contratti per studenti universitari. Sono anche loro contratti a canone concordato, e se rientrino nella misura lo chiarirà il testo definitivo.
3. Come si verifica l'età. Se l'inquilino debba avere fino a 35 anni alla firma oppure per tutta la durata del contratto, e cosa accada quando li compie durante la locazione.
4. Per quanto tempo vale. Non è indicata una durata dell'agevolazione.
Al 30 ottobre 2026 gli articoli della norma non sono leggibili, e vale la pena sapere perché, perché cambia il peso di ogni cifra riportata qui.
Le aliquote circolano quindi attraverso i resoconti della conferenza stampa, concordanti fra loro, e qui sono riportate come tali, coi nomi delle fonti in fondo alla pagina. Quando il testo sarà depositato questa pagina si aggiorna sugli articoli, con la data dell'aggiornamento in testa.
Una legge di bilancio entra in Parlamento in un modo ed esce in un altro, quindi il calendario conta quanto il contenuto.
L'esame comincia alla Camera, e l'agenda dei lavori della Camera porta la seduta del 3 novembre 2026, quando il provvedimento entra nei lavori. Poi vengono le audizioni e gli emendamenti, fra novembre e metà dicembre, e il passaggio al Senato.
Il termine è il 31 dicembre 2026: se la legge di bilancio non è approvata entro la fine dell'anno, il Parlamento deve autorizzare per legge l'esercizio provvisorio. In mezzo il testo può cambiare, e sulle locazioni i punti aperti sono quelli dell'elenco qui sopra.
Tradotto per chi ha una casa: le aliquote di cui si parla oggi sono una proposta, e i contratti si firmano sul testo in vigore. Fino a gennaio nessuna fretta è giustificata.
L'obiettivo con cui la misura è stata presentata è far tornare case sul mercato dell'affitto abitativo: se il canone calmierato costa meno in imposte, affittare conviene più che tenere l'immobile chiuso, i canoni si abbassano, e per un ragazzo diventa possibile andare a vivere da solo. ⚠️ È lo scopo dichiarato, non un effetto misurato: quante case si spostino davvero lo diranno i contratti registrati, non le aliquote.
Il contesto in cui nasce si legge in due dati, e vanno letti insieme. Da un lato la locazione lunga porta un costo che non compare in nessuna aliquota: nel 2025 il Ministero dell'Interno conta 37.122 provvedimenti di sfratto di immobili a uso abitativo, di cui 26.632 per morosità; nei resoconti compaiono anche 61.856 richieste di esecuzione e 18.292 sfratti eseguiti, ⚠️ due cifre che abbiamo trovato riportate dalla stampa e non riscontrato sulle tabelle del Ministero. Dall'altro lato, nello stesso anno sono scesi tutti: i provvedimenti del 7,56%, le richieste di esecuzione del 23,69%, gli sfratti eseguiti del 14,27%.
Sulle procedure esiste un cantiere parallelo: il 30 aprile 2026 il Consiglio dei ministri ha approvato un disegno di legge che prevede, per occupazioni abusive, contratti scaduti e morosità, un decreto di rilascio entro 15 giorni dal ricorso, con una penale giornaliera per il ritardo e il termine della morosità non sanata che passa da 60 a 30 giorni. Natura del dato: riportato da più fonti del maggio 2026, iter parlamentare non verificato. ⛔ Su una riforma che divide non prendiamo posizione: quello che serve a un proprietario non è un'opinione sulla procedura civile.
Prima di qualunque conto c'è una cosa da verificare: in quale Comune si trova la casa.
La cedolare ridotta sul canone concordato non vale in tutta Italia: la lega ai comuni ad alta tensione abitativa l'articolo 3 comma 2 del decreto legislativo 23 del 2011. Fuori da quell'elenco un contratto a canone concordato paga la cedolare ordinaria, il 21%, e un'aliquota che scende dal 10 al 5 o all'1 non cambia niente per chi non è nell'elenco.
In Sardegna i comuni ad alta tensione abitativa sono quattordici: Alghero, Cagliari, Carbonia, Iglesias, Macomer, Monserrato, Nuoro, Olbia, Oristano, Ozieri, Porto Torres, Quartu Sant'Elena, Sassari, Tempio Pausania.
Letto al contrario, quell'elenco dice una cosa che in Sardegna pesa: i comuni costieri dove gli affitti brevi si concentrano non ci sono. Non Villasimius, non Pula, non Castiadas, non Arzachena. Per una casa al mare l'aliquota agevolata del concordato, oggi, non esiste.
Nell'area di Cagliari il confine passa dentro la città metropolitana: Cagliari, Quartu Sant'Elena e Monserrato sono dentro, e hanno anche l'accordo territoriale necessario a stipulare il contratto (a Cagliari è in vigore dal 30 marzo 2026). Capoterra, Selargius, Assemini, Sestu, Sinnai, Maracalagonis e Settimo San Pietro sono fuori: nell'elenco c'erano, e ne sono usciti con la delibera del 2003 che riscriveva le liste. Due case identiche, una a Monserrato e una a Selargius, pagano aliquote diverse sullo stesso contratto.
⚠️ Se il disegno di legge mantenga questo aggancio non si sa, e non lo scriviamo come se lo sapessimo. Le aliquote nuove intervengono sulla stessa agevolazione, quindi il vincolo dovrebbe restare, ma il testo non è stato letto: è una lettura del meccanismo, non una certezza, ed è la prima cosa da controllare quando il testo esce.
⚖️ L'agevolazione segue il contratto, non la sua durata. Oltre al 3+2 ci rientra anche l'affitto a termine per esigenze transitorie, quando il canone è quello dell'accordo territoriale e il contratto porta l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'organizzazione firmataria. ⛔ Senza quell'attestazione l'Agenzia delle Entrate disconosce l'aliquota agevolata, applica il 21% con le sanzioni e mette in discussione anche la riduzione IMU. ⚠️ Se le aliquote nuove arrivino ai transitori e ai contratti per studenti è uno dei punti che il testo deve chiarire.
✅ Una cosa vale comunque, ovunque: con un contratto a canone concordato l'IMU scende del 25%, e quella riduzione non dipende dall'alta tensione abitativa. Su un immobile con 800 € di IMU sono circa 200 € l'anno.
Prendiamo un caso misurato: un bilocale di 55 metri quadri a Cagliari, zona semicentrale, e mettiamolo accanto al canone che il mercato libero chiede nella stessa zona per un bilocale di 50 metri quadri, 900 € al mese.
Il canone concordato non si contratta: ha un tetto calcolato immobile per immobile sull'accordo territoriale, e quel tetto dipende dalla subfascia della zona e dal conteggio di 27 requisiti che si fa in sopralluogo.
Stesso immobile, stessa aliquota, due esiti opposti. Fra la subfascia B e la A, su quella casa, ci sono 183,51 € al mese.
⚠️ I limiti di questo conto, dichiarati: il tetto è calcolato su 55 metri quadri e il canone libero osservato su 50, quindi la differenza di superficie va a favore del concordato e il conto resta quello; le aliquote del concordato sono quelle del disegno di legge, che è una proposta; il netto non comprende IMU, condominio, manutenzione e mesi senza inquilino, che pesano su entrambe le strade.
Su quel bilocale la minore imposta vale 552 € l'anno, cioè 46 € al mese. Il canone è 511,23 € al mese. I due numeri vanno messi uno sopra l'altro, perché è lì che si capisce la taglia della misura.
A quel conto vanno aggiunte le voci che non sono canone: avvocato, ufficiale giudiziario, utenze arretrate, e lo stato in cui l'appartamento viene restituito.
⚠️ Natura del conto: è aritmetica sui numeri dichiarati qui sopra, non una previsione su quanto sia probabile che accada. La probabilità non la conosciamo e non la inventiamo: i dati del Ministero dicono quanti sfratti ci sono stati, non quante locazioni sono andate bene.
⚖️ E due cose che questo conto non autorizza a dire. La prima: che convenga tenere la casa chiusa, perché quella è l'unica strada con un risultato certo, e il risultato è zero. La seconda: che il rischio sia uguale per tutti. Chi possiede cento appartamenti lo diluisce su cento contratti e lo mette a bilancio; per una famiglia con la casa ereditata dalla zia, o per un pensionato che integra la pensione con quell'affitto, quello stesso rischio sta tutto su un immobile solo. La stessa norma, sulla stessa casa, non pesa allo stesso modo in mano a due proprietari diversi.
Su quel bilocale tre cose decidono quanto resta al proprietario con un canone concordato, e pesano in questo ordine:
1. Il Comune, che decide se l'agevolazione esiste. Fra il 21% e il 5% su 6.134 € di canone annuo ci sono circa 982 € l'anno, e a deciderlo è una delibera del 2003.
2. La subfascia e il conteggio dei requisiti, che decidono il canone. Fra la B e la A, sulla stessa casa, oltre 2.200 € l'anno.
3. L'aliquota, quella annunciata: 552 € l'anno.
L'aliquota è anche l'unica delle tre che si possa annunciare in conferenza stampa, e questo spiega perché arriva al proprietario per prima: le altre due sono scritte in un prospetto ministeriale di ventitré anni fa e si contano in sopralluogo. Arriva per prima, ed è quella che sposta meno.
Da qui viene la nostra posizione, che non è quella di chi dice «è una misura cosmetica» e non è quella di chi dice «adesso conviene affittare ai giovani». ⚖️ Sono entrambe frasi su una media che non esiste. Il canone concordato conviene o non conviene su quella casa, in quel Comune, con quei requisiti: fra i due esiti calcolati sopra, sullo stesso immobile, ci sono circa 3.130 € l'anno.
Sul rischio di non rientrare in possesso della casa il conto qui sopra dice la taglia, e tanto basta: è un costo, e un costo si mette nel conto con un numero, non si usa come argomento. Nel nostro lavoro quel rischio si tratta con la carta. Un affitto a termine per esigenze transitorie parte solo con quattro cose insieme: la lettera di transitorietà firmata nello stesso momento del contratto, il motivo preso dall'elenco dell'accordo territoriale, la prova di quel motivo allegata, e il canone dentro la fascia. Sono le quattro cose che contano se un giorno quel contratto finisce davanti a un giudice.
⚖️ E la scelta non è fra «affitto lungo» e «casa chiusa». In mezzo ci sono l'affitto a termine e il turistico, e si confrontano sul netto annuo del proprietario, mese per mese. Tenere una casa chiusa è l'unica delle opzioni con un risultato certo, e quel risultato è zero.
Niente di urgente, e questa è la cosa più utile da dire. La misura è una proposta, il testo definitivo non c'è, e i contratti si firmano sul testo in vigore. Tre cose però si possono fare subito, e valgono comunque.
1. Guardare in quale Comune si trova la casa. Se è Cagliari, Quartu o Monserrato l'agevolazione del concordato c'è già oggi al 10%. Se è Capoterra, Selargius, Assemini, Sestu, Sinnai, Maracalagonis o Settimo San Pietro, oggi un concordato paga il 21%, e la riduzione IMU del 25% resta.
2. Far contare i requisiti prima di scegliere. È il conteggio dell'accordo territoriale a fissare il tetto, e sullo stesso bilocale sposta più di 180 € al mese. Un canone «di zona» valutato a occhio non esiste.
3. Mettere in fila le tre strade con lo stesso metro: il canone lungo, l'affitto a termine per esigenze transitorie e il turistico, confrontati sul netto annuo del proprietario, mese per mese, non su una percentuale alla volta.
Il terzo punto è il mestiere nostro. NORA non gestisce affitti a canone concordato, e proprio per questo può fare quel conto senza avere niente da vendere su quel lato: si fa sui dati della casa, dichiarando le ipotesi, e il risultato a volte dice che la strada migliore non è la nostra. La valutazione è gratuita e il conto resta al proprietario.
Fonti e natura dei dati: la riunione del Consiglio dei ministri del 28 ottobre 2026 e l'approvazione del disegno di legge di bilancio sono sul comunicato ufficiale del Consiglio dei ministri n. 195, che però non entra nel merito delle locazioni; la conferenza stampa è pubblicata sul sito del Governo come solo video, senza trascrizione; e il disegno di legge non risulta depositato alla Camera al 30 ottobre 2026, verificato sulla banca dati dei progetti di legge e sui dossier del Servizio Studi. Le aliquote, la condizione dichiarata di un'età «non superiore a 35 anni», l'aliquota sui negozi di categoria C/1 e i punti ancora aperti sono quindi ripresi dai resoconti di stampa della conferenza, concordanti fra loro, del 28, 29 e 30 ottobre 2026: Il Sole 24 Ore, Milano Finanza, Adnkronos e La Legge per Tutti. La seduta del 3 novembre 2026 è sull'agenda dei lavori della Camera. L'aggancio dell'aliquota agevolata ai comuni ad alta tensione abitativa è l'articolo 3 comma 2 del decreto legislativo 23 del 2011; l'elenco dei quattordici comuni sardi e l'uscita dei sette comuni dell'area di Cagliari nel 2003 sono verificati sui prospetti ufficiali. La riduzione IMU del 25% è l'articolo 1 comma 760 della legge 160 del 2019. Il tetto del canone concordato, le subfasce e il conteggio dei 27 requisiti vengono dall'accordo territoriale di Cagliari in vigore dal 30 marzo 2026; i canoni del mercato libero sono osservati sugli annunci della stessa zona. I dati sugli sfratti del 2025 sono del Ministero dell'Interno, pubblicati a ottobre 2026 e ripresi dalla stampa: le richieste di esecuzione e gli sfratti eseguiti sono riportati e non riscontrati sulle tabelle ministeriali. Il disegno di legge sul rilascio degli immobili è del Consiglio dei ministri del 30 aprile 2026, riportato dalla stampa, e il suo iter non è stato verificato. Questa pagina non è un parere fiscale: sul singolo immobile il conto si rifà sui suoi numeri, e l'applicazione delle aliquote al proprio caso si verifica con il proprio consulente.
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