Scritta il 19/10/2026 da NORA Property Care, che misura le case comparabili prima di dare un numero: chi siamo.
Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha proposto un regolamento che non vieta gli affitti brevi. Fa una cosa diversa e più precisa: fissa il metro con cui un Comune potrà limitarli. E il metro è un numero. Un'area è «sotto stress abitativo» quando comprare un'abitazione di dimensione media costa almeno otto anni di reddito disponibile per persona. Sotto quella soglia un Comune non può giustificare limiti alle locazioni brevi con l'emergenza abitativa. Sopra, si apre una porta.
La domanda che si fa chi ha una casa a Cagliari, di solito, è «vieteranno?». È la domanda sbagliata. Quella giusta è: se arriverà una regola sarà per zona, e la mia zona è quella? Il conto si può fare, perché i dati sono pubblici e gratuiti. Lo abbiamo fatto.
Il testo dell'articolo 6 dice esattamente a cosa corrisponde la soglia: otto anni di reddito disponibile per persona per acquistare un'abitazione di dimensione media del patrimonio edilizio della zona. Quindi al numeratore c'è il prezzo di una casa intera, non il prezzo al metro quadro, e al denominatore un reddito per abitante, non per famiglia.
Per il sud Sardegna i due numeri sono questi: le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025, e il reddito disponibile per abitante della Sardegna, 18.900 € nel 2024, pubblicato da Eurostat. La superficie media dell'abitazione viene da Eurostat come fa la Commissione nei suoi stessi conti: 93,5 metri quadri nelle città, 102,7 nei centri più piccoli.
Una seconda soglia conta più della prima: sopra il rapporto di 10 non serve nemmeno dimostrare che il rapporto sia cresciuto in dieci anni. È una scorciatoia scritta nel testo, e più avanti si vede dove porta.
Prezzo di un'abitazione media diviso reddito per abitante, con le quotazioni di tutte le zone di ogni comune:
Chi si aspettava che Cagliari fosse fuori discussione ha una cattiva notizia. Chi si aspettava un'emergenza generalizzata ne ha un'altra: metà dei comuni misurati resta sotto.
L'articolo 7 dice che l'area può essere un quartiere, non solo un Comune. È il punto che cambia tutto, perché la media di una città mescola il centro e la periferia. Dentro Cagliari, col listino delle abitazioni civili:
In tutto, dodici zone su venti superano il rapporto di 10, quello che dispensa dal dimostrare la crescita decennale. Per chi ha casa alla Marina, a Castello o al Poetto la risposta alla domanda iniziale è sì: la tua zona è fra quelle che il primo filtro intercetta.
Qui il conto si rovescia, e la ragione non fa comodo a nessuna delle due tifoserie. Il denominatore usato finora è il reddito della Sardegna, ed è la scelta che la Commissione adotta nelle sue mappe. Ma Cagliari dichiara un reddito per abitante del 41,7% superiore alla media sarda: misurare una città benestante col reddito di una regione povera alza il rapporto.
Lo stesso articolo 6 permette all'autorità di usare dati più granulari. Declinando il reddito sul singolo comune con i dati del Ministero dell'Economia, Cagliari scende a 6,8, sotto la soglia. Due denominatori, entrambi ammessi, e due esiti opposti sulla stessa città. Chi dice che Cagliari è dentro e chi dice che è fuori possono citare lo stesso regolamento: la verifica che deciderà davvero non è stata ancora scritta, perché l'allegato tecnico con la metodologia ufficiale non è dentro il testo della proposta.
La soglia apre la porta, non la attraversa. Perché un Comune possa toccare le locazioni brevi, il regolamento gli chiede di dimostrare su almeno tre anni che sono state proprio loro a incidere su prezzi e disponibilità, di scegliere la misura meno restrittiva, di limitarla al perimetro, di prevedere un passaggio per chi già opera e di rivederla ogni cinque anni. L'abitazione principale di chi affitta resta fuori per legge.
Nella stessa direzione va la Corte costituzionale italiana. Con la sentenza 164/2026, depositata il 9 ottobre, ha dichiarato illegittima la legge dell'Emilia Romagna che rendeva la locazione breve una destinazione d'uso su tutta la Regione: una regola generale contro un fenomeno di zone circoscritte non supera il test di proporzionalità, e caricare l'obbligo sul piccolo proprietario lasciando fuori l'extra alberghiero imprenditoriale è irragionevole. La Corte però riconosce che il contingentamento in determinate zone è ammesso. Di nuovo: per zona.
Un dato dalla Commissione, per misurare le due esagerazioni opposte: la sua valutazione d'impatto calcola che con la soglia di otto il primo filtro intercetterebbe il 42% delle regioni europee e il 24,4% dei comuni. Non è un'eccezione per pochi casi, e non è «praticamente tutti», come si legge in giro.
Se vuoi sapere dove cade la tua casa, il conto per zona è pubblico e si rifà in mezz'ora: la valutazione è gratuita e comprende anche questo.
Fonti e natura dei dati: proposta di regolamento COM(2026) 599 final del 9 settembre 2026, articoli 5, 6, 7, 9 e 10, letta nel testo ufficiale il 19 ottobre 2026; valutazione d'impatto SWD(2026) 606 final del 9 settembre 2026 per le percentuali europee e per il metodo di calcolo; quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025, rilevate il 4 settembre 2026; reddito disponibile per abitante della Sardegna e superficie media delle abitazioni, Eurostat, tavole nama_10r_2hhinc e ilc_lvho31; redditi comunali dichiarati, Ministero dell'Economia e delle Finanze, anno d'imposta 2024; sentenza della Corte costituzionale n. 164/2026. ⚠️ I rapporti sono calcolati da NORA sui dati citati, non pubblicati da un'istituzione: il prezzo comunale è la media delle zone OMI senza pesarle sul numero di case, e la superficie media è quella nazionale per grado di urbanizzazione, come fa la Commissione. La crescita del rapporto negli ultimi dieci anni non è stata verificata, perché richiede la serie storica delle quotazioni: per le zone sopra 10 il regolamento non la richiede.
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